prodajba/delba na zemedelska zemq - molq pomognete mi s kazu

[AnnA!]

Колеги, моля за вашата помощ по материя, която не ми е много позната.

Случаят е следният. Земеделска земя - нива с площ 2,928 дка, е съсобствена на трима наследници след възстановяването й от Поземлена комисия. Двама от съсобствениците искат да продадат своите ид.части и подведени от незнанието си или от недобросъвестен колега сключват с трето лице предварителен договор за продажба на 2/3 ид.ч. от нивата, срещу което получават и определена сума капаро. Задължават се в едномесечен срок да сключат окончателния договор и освен това в предварителния договор е включена клауза, че "продавачите се задължават да предприемат всички правни и фактически действия по извършване на доброволна делба на имота". И тук идват при мен. Аз съответно установявам, че делба не би могла да се извърши предвид ограниченията за размерите на реалните дялове на Чл.10 ППЗСПЗЗ. Третият съсобственик, който за да е окончателно комплициран казуса е малолетно лице, и законните му представители заявяват нежеланието си да продават своята 1/2 ид. ч. /тук изобщо не искам и да коментирам усложненията при разпореждане с имот на малолетно лице/, но в разговори са изразили съгласие за делба. Така възможността за продажба на целия имот отпада.
Въпросът ми е как да постъпя? Обръщам внимание, че третото лице - купувач, в разговорите изрично е заявило, че иска да купи реален имот, а не ид. части и затова е сложил тази клауза в предварителния договор. Въпросът е доколко може да задължава с нея в така посочената формулировка. Успокоителното за мен е, че предмета на договора е изрично записан в ид. части, а не в реални, които те така или иначе не притежават.
Друго решение за което мислих беше да се промени предназначението на имота и тогава да се подели, за да се избегнат законовите ограничения за нивите. Но разбрах, че процедурата е безумно тромава и скъпа, а и третият съсобственик може би няма да е съгласен.
Моя колежка ми подхвърли идеята тримата съсобственици да уговорят реално ползване на по една трета от имота и тогава двамата продавачи да прехвърлят 2/3 ид. ч. с реално ползване. Това обаче не ми е съвсем ясно и моля да ми обясните как става това /ще съм благодарна ако ми пратите бланка на договора за учредяване на реално ползване/ и какви са рисковете за купувача /освен, че правото ще се погаси със смъртта му/. Понеже доколкото разбрах купувача възнамерява след сделката да променя предназначението на земята, се питам дали ако закупи 2/3 ид.ч. с реално ползване няма да трябва да иска съгласието на третия съсобственик за промяната на предназначението, макар и само на "неговите" 2/3. И въобще какви са рисковете?
Ако имате идея за друго разрешение на случая, моля кажете ми. Защото ако не се измисли решение купувачът ще иска да развали договора /или по-точно да не сключи окончателен/ ,а всякакви съдебни спорове са нежелателни и с очевидно неясен изход.
Предварително благодаря!

[Иван]

Колежке,
Във вашия казус може да се постави и въпрос за нищожност на договора. Първо, страните са се задължили да сключат договор за продажба на идеални части. Второ, продавачите са се задължили да извършат делба с третия съсобственик. Тази клауза е нищожна екс леге. Въпроса е каква е действителната воля на страните. Ако се приеме, че волята на двете страни е била да бъде продадена реална част от имота, то нищожността на тази клауза влече нищожност и на целия договор. Ако се приеме, че при наличието на изрична клауза за продажба на идеални части , плюс нищожност на клаузата за делба действителната воля на страните е била продажба на идеални части, то тогава е налице частична нищожност касателно клаузата за делба.
Смятам второто за правилно, но съда би могъл да приеме първото за правилно. Така че този договор не трябва да влиза в съда като основание за сключване на окончателен договор-възможни са всякакви изходи.
Абсолютно невъзможно е да се продаде реална част от тази нива в качеството и на земеделска земя. Ако трябва да се ползва учредяване на право на ползване, идеалния вариант е след покупко-продажбата съсобствениците да си учредят взаимно право на ползване върху реалните части, или да сключат договор за разпределение на ползването. Няма пречка това да стане с предварителен договор между настоящите купувачи и третия съсобственик, в който да има отлагателно условие-сключване на договор за покупка продажба между вашия клиент и продавачите на 2/3 идеални части.